Betaalbaar wonen
Beeld je in dat Aalst een stad was waar je gemakkelijk een betaalbare woning kunt vinden. PVDA Aalst wil inzetten op betaalbare huur- en koopwoningen. Op meer sociale woningen. Op de renovatie van leegstaande woningen en van wijken. We willen de invloed van miljonairs-projectontwikkelaars een halt toeroepen en Aalst ombouwen tot een stad voor de werkende klasse.
Visie
PVDA Aalst wil dat betaalbaar en kwaliteitsvol wonen prioriteiten van het volgende stadsbestuur zijn. Een betaalbare huurwoning, koopwoning of een sociale woning is voor steeds meer mensen moeilijker te vinden in Aalst. Dat is het gevolg van politieke keuzes die het stadsbestuur maakt. Aan het begin van deze legislatuur zei het stadsbestuur dat het een “betaalbare en aangename leefomgeving voor de tweeverdieners” wil creëren. Het stadsbestuur richt zich daarbij vooral op jonge gezinnen. Wie niet in deze categorie valt, moet zijn plan maar trekken op de private huurmarkt.
Bij haar eigen woonprojecten toont het stadsbestuur nauwelijks ambitie om betaalbare woningen te bouwen. Tegelijk rolt het wel de rode loper uit voor miljonairs-projectontwikkelaars, vastgoedbedrijven die verbonden zijn aan multimiljonairs- of zelfs miljardairsfamilies. Superrijken die met elke baksteen winst maken en die de skyline van de stad mogen bepalen. De Dender die door onze stad stroomt, wordt meer en meer een geldstroom.
De Tragel zal worden volgebouwd door Zabra Real Estate en CAAAP. Matexi en Revive bouwen de woonwijk Pier Kornel. Groep Huyzentruyt en Vestra bouwen woningen langs de Zeebergkaai. En aan de oude Electrabelsite zet Odebrecht het woonproject Zuidkaai. Skyline Europe zal appartementen bouwen op de plaats van de vroegere Florahallen, waar de prinsverkiezingen voor carnaval plaatsvonden. Cores Development bouwt met het project De Moutfabriek appartementen en penthouses waar de voormalige mouterij van De Wolf-Cosyns staat. Cores Development zal eveneens de woningen plaatsen op Immerzeel+.
“De plannen van CORES sluiten perfect aan op de visie van Stad Aalst”, schrijft de projectontwikkelaar Cores Development over Immerzeel+. Maar het lijkt er vooral op dat de visie van de meerderheidspartijen goed aansluit bij die van projectontwikkelaars die mooie winstcijfers willen behalen. Dan krijg je situaties waarbij de miljonairs-projectontwikkelaars op Pier Kornel, op de Zuidkaai en op de Tragel hun eigen woontorens mogen zetten. Dit alles hoeft trouwens niet te verbazen. De vastgoedsector zit gewoon in de bestuursorganen van de stad.
Op deze manier komen we hoe langer, hoe meer terecht in een wooncrisis in Aalst. De werkende klasse heeft nood aan kwaliteitsvolle en betaalbare woningen, niet aan de winsthonger van de miljonairs-projectontwikkelaars.
Wat wij willen
1. Meer betaalbare koop- en huurwoningen
- We verplichten projectontwikkelaars om in grote nieuwbouwprojecten een derde betaalbare woningen te voorzien, naast een derde sociale woningen.
- Woonkosten zouden volgens de PVDA nooit meer dan 30% van de inkomen mogen bedragen. Tegen 2030 mag niemand in Aalst meer dan 30% betalen.
- We begrenzen de huurprijzen aan de hand van objectieve criteria zoals de kwaliteit van de woning, de isolatie, de ligging en het aantal kamers.
Meer achtergrondinformatie
Bijna een vijfde van de Aalstenaars spendeert meer dan 30 procent van het gezinsinkomen aan wonen. Dat is erg veel. Het wordt steeds duurder om een woning te kopen of te huren. Wie op zoek is naar een betaalbare woning in Aalst, wordt geconfronteerd met dure woningprijzen.
De prijs van een koopwoning ligt bijna 25 procent hoger dan aan het begin van deze bestuursperiode. De gemiddelde maandelijkse huurprijs voor een appartement in Aalst steeg tussen 2017 en 2023 met meer dan vijftien procent, van 643 euro per maand naar 744 euro per maand. In het stadscentrum betaal je nog meer om een appartement te huren: Gemiddeld 822 euro per maand. In de tussentijd vragen projectontwikkelaars hoge prijzen om hun appartementen te kopen, met bedragen tot meer dan 500.000 euro.
“Het wordt het het Sint-Martens-Latem aan de Dender”, zei de schepen van Ruimtelijke Ordening Maarten Blommaert (N-VA) over het project Zuidkaai, waar de oude Electrabelsite tot een woongebied wordt ontwikkeld. Sint-Martens-Latem, dat is de gemeente met de hoogste inkomens in België, gemiddeld meer dan 10.000 euro hoger dan het inkomen van een Aalstenaar. Maar Sint-Martens-Latem is ook een van de gemeenten met de duurste woningprijzen in het land. Dat mag geen model voor Aalst zijn.
Aalst mag geen wingewest worden voor miljonairs-projectontwikkelaars. Aalst moet een woonstad worden voor de werkende klasse die een betaalbare huur- of koopwoning zoekt:
- We verplichten projectontwikkelaars om in grote nieuwbouwprojecten een derde betaalbare woningen te voorzien, naast een derde sociale woningen.
- Woonkosten zouden volgens de PVDA nooit meer dan 30% van de inkomen mogen bedragen. Tegen 2030 mag niemand in Aalst meer dan 30% betalen.
- We begrenzen de huurprijzen aan de hand van objectieve criteria zoals de kwaliteit van de woning, de isolatie, de ligging en het aantal kamers.
2. Een groter aanbod van sociale woningen
- We verplichten projectontwikkelaars om in grote nieuwbouwprojecten een derde sociale woningen te voorzien, naast een derde betaalbare woningen.
- We pakken de leegstand van sociale woningen, en leegstand in het algemeen, aan door middel van sociale tewerkstelling. We renoveren via sociale tewerkstelling zowel sociale woningen als woningen op de privémarkt.
Meer achtergrondinformatie
Het aanbod van sociale woningen vergroten: dit is een noodzakelijke stap om de wooncrisis in Aalst aan te pakken. Er is nog veel werk aan de winkel. De meerderheidspartijen (N-VA, Open VLD en aanvankelijk ook CD&V) waren vanaf het begin van deze legislatuur duidelijk: Liever dan sociale woningen bij te bouwen en zelf te beheren, wilde het stadsbestuur van haar sociale woningen vanaf. “Het patrimonium sociale woningen nog in eigendom van de stad Aalst zal verder afgebouwd worden”, staat in het bestuursakkoord. Deze legislatuur groeide de wachtlijst voor een sociale woning, steeg het aantal leegstaande sociale woningen en werden er nauwelijks nieuwe sociale woningen gerealiseerd.
Op een wachtlijst kun je niet wonen. In Aalst staan bijna 3.000 mensen op de wachtlijst voor een sociale woning. Toen Sarah Smeyers in 2013 schepen van wonen werd, lag dat cijfer onder de duizend. Het aantal wachtenden onder diezelfde N-VA-schepen is dus drie keer zo groot geworden. Eind 2023 stonden 315 sociale woningen in Aalst leeg, een serieuze stijging ten opzichte van de 96 leegstaande sociale woningen eind 2019. Deze legislatuur werden er slechts 46 sociale koopwoningen en 77 sociale huurwoningen gerealiseerd. Bij haar eigen woonprojecten toont het stadsbestuur nauwelijks ambitie om betaalbare woningen te bouwen. Op Immerzeel+ zouden minstens 10 procent van de woningen sociale woningen moeten zijn. Dat is veel te weinig en geen oplossing voor het tekort aan betaalbare woningen in Aalst. Vooral de projectontwikkelaars komt er goed uit.
We vergroten het aanbod van sociale woningen:
- We verplichten projectontwikkelaars om in grote nieuwbouwprojecten een derde sociale woningen te voorzien, naast een derde betaalbare woningen.
- We pakken de leegstand van sociale woningen, en leegstand in het algemeen, aan door middel van sociale tewerkstelling:
- Het AGSA (Autonoom Gemeentebedrijf Stadsontwikkeling Aalst) treedt op als werkgever. Op deze manier creëren we tewerkstelling voor laaggeschoolde jongeren en voor wie op zoek is naar een job.
- Het AGSA kan via deze tewerkstelling sociale huisvestingsmaatschappijen bijstaan in het renoveren en het bewoonbaar maken van leegstaande sociale woningen.
- Het AGSA kan deze werkers ook inzetten om wijken te renoveren en moderniseren, zowel van sociale woningen als van woningen op de privémarkt, zowel van huurwoningen als van koopwoningen.
- Het AGSA verzekert op deze manier dat de renovatie betaalbaar is voor werkenden, en niet enkel voor wie voldoende financiële middelen heeft.
3. Meer kwaliteitsvolle woningen door betaalbare renovaties
- We maken van grootschalige woningrenovaties het volgende stadsvernieuwingsproject.
- Het AGSA schiet de renovatiekosten voor via een derdebetalersregeling, op maat van de aanvrager. Mensen betalen de lening op termijn terug met het geld dat ze uitsparen op de energiefactuur.
Meer achtergrondinformatie
Kwaliteitsvol en betaalbaar wonen is een recht. We willen van grootschalige renovaties van koopwoningen, huurwoningen, sociale woningen en leegstaande woningen het volgende stadsvernieuwingsproject maken. Stadsvernieuwing mag voor ons niet gaan om de bankrekening van vastgoedontwikkelaars die dure willen appartementen bouwen.
Het stadsbestuur geeft al premies om woningen te renoveren, maar deze zijn ontoereikend. Voor “wonen boven winkels” kreeg het stadsbestuur 31 aanvragen, waarvan er 17 toegekend werden. Voor “Prikkelproject” kwamen er 50 aanvragen binnen en werden voor 40 dossiers subsidies gegeven. Maar er zijn wel meer dan 43.000 woningen in Aalst. De aanpak moet dus veranderen. We mogen er niet van uitgaan dat de Aalstenaars zelf hun weg zullen vinden naar de nodige informatie en hulpmiddelen. We moeten naar de inwoners zelf toestappen om de renovatiegolf te kunnen starten. Hen helpen met vragen van praktische en financiële aard en ondersteuning op maat bieden van elk huishouden. We willen wijk per wijk, blok per blok, straat per straat renoveren.
We willen renovaties betaalbaar maken voor de Aalstenaars. We werken met een derdebetalersregeling. Het AGSA schiet de renovatiekosten voor zodat de woning energiezuinig gemaakt kan worden. Bewoners betalen de renovatiekosten terug met het geld dat ze uitsparen op de energiefactuur. Eens de kosten terugbetaald zijn is, geniet je van de lagere energiefactuur.
4. Een stadsbestuur voor de Aalstenaar, niet voor de projectontwikkelaar
- We knippen de banden tussen het stadsbestuur en de vastgoedwereld door.
- We vormen het AGSA (Autonoom Gemeentebedrijf Stadsontwikkeling Aalst) om van een vastgoedontwikkelaar tot een stedelijk woonbedrijf dat betaalbaar en kwaliteitsvol wonen voor de Aalstenaars als hoofddoelstelling nastreeft.
Meer achtergrondinformatie
De vastgoedsector zit in de bestuursorganen van de stad, van het AGSA (Autonoom Gemeentebedrijf Stadsontwikkeling Aalst – het vastgoedbedrijf van de stad) tot in het schepencollege. Op deze manier hoeft het niet te verbazen dat het stadsbestuur van betaalbaar wonen in Aalst geen prioriteit maakt.
Zo was Caroline Verdoodt vanaf 2013 tot 2022 schepen van Ruimtelijke Ordening voor de N-VA, evenals ondervoorzitter van het AGSA. Nog tijdens haar schepenmandaat volgde Caroline Verdoodt een stage bij een vastgoedbedrijf in Knokke. In april 2022 legde zij haar schepenmandaat neer, om niet zoveel later een eigen onderneming in de vastgoedsector op te starten. De onderneming van de ex-schepen, Verdoodt+, staat in voor “bemiddeling, onderhandeling, begeleiding” van vastgoedprojecten en wil projectontwikkelaars en overheden op één lijn krijgen.
Een jaar na het neerleggen van haar schepenmandaat werd Caroline Verdoodt samen met projectontwikkelaars geïnterviewd in het magazine van de werkgeversorganisatie Voka. Bij de projectontwikkelaars klonk het dat het toch zo moeilijk was om vergunningen te verkrijgen. Caroline Verdoodt bracht echter een positieve noot: “Soms werkt de administratie als een ondernemer – het gaat vlot, a walk in the park [...]” Maarten Blommaert, die haar schepenmandaat overnam en zelf ook bedrijfsleider is, zei bij zijn aanstelling dat hij dossiers als ondernemer zal aanpakken. Tot op heden zetelt Caroline Verdoodt in het bestuur van N-VA Aalst. De band met de politiek is er dus nog steeds.
De banden tussen de vastgoedwereld en het stadsbestuur beperken zich niet tot de ex-schepen. De vastgoedsector zit ingeplant in het bestuur van het AGSA. In het directiecomité van het AGSA vinden we Frans Penne terug. Frans Penne is behalve Open VLD-politicus, bedrijfsleider in de automobielsector en bestuurslid van Voka Oost-Vlaanderen, ook actief in de vastgoedsector via zijn bedrijf Penne Building Invest. Dit bedrijf “is gespecialiseerd in het ontwikkelen van exclusieve en luxueuze vastgoedprojecten.”
Het stadsbestuur moet er zijn voor de Aalstenaar, niet voor de projectontwikkelaar:
- We knippen de banden tussen het stadsbestuur en de vastgoedwereld door:
- Wie banden heeft met de vastgoedwereld mag geen mandaat of functie krijgen in het stadsbestuur, het AGSA of publieke organisaties zoals huisvestingsmaatschappijen.
- We voeren een afkoelingsperiode van vijf jaar in voor politici die overstappen naar de privé. Pas daarna kunnen zij een mandaat opnemen in de privésector.
- We vormen het AGSA om van een vastgoedontwikkelaar die gericht is op dure prestigeprojecten tot een stedelijk woonbedrijf dat betaalbaar en kwaliteitsvol wonen voor de Aalstenaars als hoofddoelstelling nastreeft. Het AGSA treedt via sociale tewerkstelling op als werkgever om leegstand aan te pakken en de renovatie van woningen in handen te nemen.